近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营业绩直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况<直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸/strong>

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。