万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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