导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(j干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招īng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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