近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察R安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里EITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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