5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jsnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样ì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhsnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样ǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样ong>

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）