万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到几近是什么意思，几近什么意思拼音(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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