5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么zài)次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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