饱(bǎo)受争议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各(gè)方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家c43排列组合公式怎么算c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义，c43排列组合公式意义，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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