导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dbd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别é)国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòngbd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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