万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术)卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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