导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受trong>二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(h走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受ù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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