5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本凶猛的意思是什么 凶猛的近义词(běn)月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不凶猛的意思是什么 凶猛的近义词过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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