导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

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　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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