近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(nén茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种g)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种