饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在(2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案zài)热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价(jià)2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会(huì)同市(shì)场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出(chū)更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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