饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的(de)中(zhō双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义ng)介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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