5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实中国有几个党派，中国有几个党派组织现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(中国有几个党派，中国有几个党派组织kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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