5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个台湾是省还是市 台湾是省会吗股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地台湾是省还是市 台湾是省会吗力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其台湾是省还是市 台湾是省会吗是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 台湾是省还是市 台湾是省会吗