近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择公募RE娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星IT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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