导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(ch瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思éng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思alt="中(zhōng)国户均(jūn)几套房？| 民生·周君(jūn)芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806065.png">

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级(jí)之间差瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

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