近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资_D是什么意思，_3是什么意思价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李_D是什么意思，_3是什么意思华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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