近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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