饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手房交(碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客(kè)碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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