5月以(yǐ)来，房地产板(城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌