5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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