饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的(de)意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明伊拉克是不是被灭国了确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明(míng)确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落伊拉克是不是被灭国了地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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