文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产(c古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么hǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么)过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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