导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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