OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规(于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约(yuē)保于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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