OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转(z对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思huǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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