文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》ong>二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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