饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担(dān)，而且这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当(dāng)上(马云看未来商铺的前景shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影(yǐ马云看未来商铺的前景ng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性(马云看未来商铺的前景xìng)质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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