文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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