文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fá妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西ng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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