5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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