OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％中国的国粹有哪些。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)R中国的国粹有哪些EIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)中国的国粹有哪些价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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