近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观黄山山体主要由什么岩石构成察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(x黄山山体主要由什么岩石构成ǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。黄山山体主要由什么岩石构成

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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