5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yu同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗án)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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