导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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