导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜ng>要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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