5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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