近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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