文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(j什么是等量关系式，什么是等量关系四年级iāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)什么是等量关系式，什么是等量关系四年级长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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