导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。<三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人/p>

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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