OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们(men)一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米打(dǎ)造(zào)张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江科学(xué)城这三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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