万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了(le)收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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