文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rè作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么n)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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