导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够之字是什么结构的字，近字是什么结构4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù之字是什么结构的字，近字是什么结构)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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