近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率(l国民党任公是指谁，任公指的是什么ǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yí国民党任公是指谁，任公指的是什么ng)项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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