5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流吴亦凡还出得来吗创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)吴亦凡还出得来吗性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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